Kira sözleşmesi, kiraya verilen yeri kullanan kişinin, kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi kabul ettiği yazılı şekil şartına bağlı olmayan bir sözleşme türü. Bazı durumlarda sözleşme bitimce ücret gibi bir takım konularda kiracılarla anlaşamayan ev ve iş yeri sahipleri, kiracılarını tahliye etmek isteyebiliyor. Avukat Ali Alper Tüfekçi, sözleşmenin yazılı şekil şartına bağlı olmaması sebebiyle her iki tarafın da haklarına hâkim olması gerektiğine dikkat çekti.
Sözleşmeler yazılı olmalı
Bilinçli olunmasının, tahliye ve TEFE-TÜFE zammının uygulanabilirliği noktasında çok önemli olduğuna vurgu yapan Tüfekçi, vatandaşların kira sözleşmelerini yazılı olarak yapmaları ve TEFE-TÜFE zammını ek bir kira sözleşmesiyle bağlı hale getirmeleri konusunda tavsiyede bulundu.
"Elden ödenen kira bedeli karşılığında tarafların yazılı imzası bulunan bir belge alınmalı"
Tüfekçi, yazılı sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken bazı noktalara değinerek, kiranın ödenme şekilleriyle ilgili şu bilgileri verdi:
Yazılı sözleşme yapılmak istenirken özellikle sözleşmelere eklenen 'Kiracı, kira dönemi sonunda kiralananda oturmaya devam etmek isterse TEFE-TÜFE ortalamasındaki zammı şimdiden kabul ve taahhüt eder' maddesine dikkat edilmelidir. Bunun yerine 'Kiracı kira dönemi sonunda kiralananda oturmaya devam etmek isterse yeni kira oranının yıl sonu açıklanan TEFE-TÜFE ortalaması oranında artırılıp karşılıklı taraflarca hesaplanıp anlaşıldığı durumda, yeni kira oranına göre ek kira sözleşmesi hazırlanıp taraflarca imzalanacaktır' şeklinde madde koymak daha koruyucu nitelikte olacaktır. Kira hususunda değinilmesi gereken bir diğer husus kira bedelinin ödeme şeklidir.
"Kiracının elinde yazılı bir delil olmalı"
Ev sahipleri kirayı bankadan yatırılmasından ziyade elden almak istediğini belirtebilir. Bu gibi durumlarda ödenen bedel karşılığı yazılı ve tarafların imzası bulunan bir belge alınmalıdır. Zira elden para ödendiğinde parasını almadığını iddia eden ev sahibine karşı kiracının elinde yazılı bir delil bulunmadıkça Yargıtay içtihatlarına göre de kira bedeli ödenmemiş kabul edilmektedir. Ayrıca Maliye Bakanlığınca yayınlanan tebliğe göre 500 TL'nin üzerindeki kira gelirlerinin bankaya yatırılması zorunludur.
"Tahliye davası kiralanan mülkün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalı"
Ev sahibinin kendi ihtiyaçlarını öne sürerek kiracıyı tahliye etmeyi istemesi halinde bunu mahkeme karşısında kanıtlaması gerektiğini söyleyen Tüfekçi, şu bilgileri verdi:
Kiracı isterse, kontratın bitiminden 15 gün önce ev sahibine yazılı ihtarda bulunarak evden çıkabiliyor. Bazen de ev sahibi kendi ihtiyacı sebebiyle kiraya verdiği konuttaki kiracının tahliyesini isteyebiliyor. Bu gibi durumlarda ev sahibinin gerçekten evine ihtiyacı olduğunu mahkemede kanıtlaması gerekiyor. Örnek verecek olursak, bakıma muhtaç yaşlı bir annesi olmasını veya hali hazırda başka bir evinin olmamasını ispat etmesi yeterlidir. Açılacak tahliye davasının kiralanan mülkün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekmektedir. Değinilmesi gereken bir diğer husus ise kira taahhütnamesidir. Kira sözleşmesinin imzalandığı tarih ile aynı tarihli olan kira taahhütnamelerinin, yerleşik Yargıtay içtihatlarında da kabul edildiği üzere herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır.
"Dava yoluyla kiracının tahliyesi ve kira sözleşmesinin fesih halleri bazı haller ile sınırlıdır"
Kiracının tahliyesine ilişkin süreçle ilgili de konuşan Avukat Ali Alper Tüfekçi konuşmasını şöyle sonlandırdı:
Kiracının tahliyesine ilişkin düzenlemeler TBK'da temel iki ana başlık altında düzenlenmiş ve bildirim yoluyla tahliye davaları ve dava yoluyla tahliye davaları olmak üzere ikiye ayrılmıştır. TBK 347 ve devamı maddelerinde bildirim yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler, TBK 350 ve devamı maddelerinde ise dava yolu ile tahliyeye ilişkin hükümler düzenlenmiştir.
Bildirim yoluyla tahliye
Kiracının bildirim yolu tahliye edilebilmesi için taraflar arasındaki kira sözleşmesinin en az 10 yıldır devam ediyor olması ve TBK 347'de düzenlenen diğer şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Dava yoluyla tahliye davaları için ise kanunda sayılan tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi gerekmektedir. Ayrıca belirli bir sürenin geçmesi aranmamaktadır. Kira sözleşmesi bildirim yoluyla fesih edilebileceği gibi TBK 350 ve devamı maddelerinde düzenlenen şartların oluşması durumunda dava yolu ile fesih edilebilir.
Dava yoluyla tahliye
Ancak dava yoluyla tahliye de kira sözleşmesinin fesih halleri kanunda sayılan haller ile sınırlıdır. Diğer bir deyişle kanunda yer almayan özel bir sebebe dayanarak dava açılarak kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Kiraya verenin konut ihtiyacı veya iş yeri ihtiyacı, yeni malik ihtiyaç, yeniden inşa veya imar, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar sonrası tahliye, kiracının veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunması sebebi ile kiracının tahliyesi dava yoluyla kiracının tahliyesi kanunda sınırlı olarak sayılmıştır.
